Interview: Onze investeerders hebben veel flexibiliteit en zeggenschap over de beleggingsstrategie

Interview Financial Investigator, nummer 5 2019

DMFCO biedt institutionele beleggers met MUNT Hypotheken rechtstreeks toegang tot de Nederlandse woninghypotheekmarkt. Jaap Onvlee van Financial Investigator ging in gesprek met Jeroen van Hessen, Managing Partner en Peter Verleun, Institutional Sales.

DMFCO Asset Management is in 2013 ontstaan vanuit het idee van Jeroen van Hessen om samen met anderen een hypotheekverstrekker op te zetten waarbij institutionele beleggers rechtstreeks kunnen investeren in Nederlandse woninghypotheken. ‘Dat bestond destijds nog niet in Nederland. Er was behoorlijk veel vraag van consumenten naar hypotheken, terwijl er tegelijkertijd veel aanbieders waren weggevallen door de kredietcrisis. Buitenlandse spelers hadden zich teruggetrokken op hun thuismarkt, enkele boutique partijen waren omgevallen en de grootbanken hadden de handrem op de hypotheekverstrekking gezet. Daar kwam bij dat hypotheken enigszins als een ‘tainted asset class’ werden gezien na de financiële crisis. Die combinatie maakte het interessant om een nieuwe hypotheekverstrekker in de markt te zetten met institutionele financiering.’

Interview: Onze investeerders hebben veel flexibiliteit en zeggenschap over de beleggingsstrategie

Van Hessen sprak met uiteenlopende partijen, waaronder de grootbanken, adviseurs en toezichthouders en bouwde ondertussen aan het team. Bij toeval raakte hij ook in gesprek met een aantal pensioenfondsen (PMT, PGB, Hoogovens) die exact zochten wat DMFCO wilde gaan opzetten. Voorwaarde was wel dat DMFCO rekening zou houden met hun specifieke wensen. Het resultaat was de oprichting van hypotheekverstrekker MUNT Hypotheken, die consumenten via intermediairs hypotheken ging aanbieden. ‘Daarmee lijkt het een ‘gewone’ hypotheekbank, alleen onze financiering is anders. Waar een bank vooral gefinancierd is met spaargeld, wat obligaties en eigen vermogen, wordt MUNT voor de gehele looptijd van de hypotheek gefinancierd met investeringen van institutionele beleggers.’

Op 19 september 2014 bracht het bedrijf de eerste hypotheekofferte uit waarna steeds meer pensioenfondsen als belegger volgden. Na een jaar had DMFCO al € 3 miljard onder beheer en de afgelopen vijf jaar heeft die groei doorgezet. MUNT Hypotheken verstrekt maandelijks voor zo’n € 300 miljoen aan nieuwe hypotheken en neemt daarmee een stabiele top 10-positie in op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Hoe verklaart u het succes van DMFCO/MUNT Hypotheken?

Van Hessen: ‘Wat ons enorm heeft geholpen, is dat wij in de eerste tien maanden samen met de eerste beleggers hebben gekeken hoe we het nieuwe bedrijf het beste konden opzetten. Aan de hypotheekkant hadden we zelf ideeën over de manier waarop we een goed product neer moesten zetten; aan de asset management kant hebben we erg goed geluisterd naar de investeerders. ‘Luisteren naar de wensen van onze beleggers’ was onze pitch in 2013 en dat is het nog steeds. En nieuwe beleggers herkennen dat.’

Wat onderscheidt jullie van andere partijen?

Verleun: ‘Sinds onze oprichting geldt dat wij luisteren naar onze investeerders. De pensioenfondsen van het eerste uur zijn nog steeds heel erg betrokken bij de manier waarop wij opereren. Andere pensioenfondsen herkennen dat. Beleggers kiezen bijvoorbeeld welke combinaties van Loan-to-Value (LtV) en rentevaste periodes bij hen passen. Wij stellen vervolgens een portefeuille samen die hier volledig bij aansluit en een goede mix biedt van risico en rendement. Een ander onderscheidend punt is dat wij ons richten op normale hypotheken, dus niet op ingewikkelde of riskante zaken die banken soms doen vanwege de relatie met hun klant.

Aan de consumentenkant betekent dit dat we een hypotheekaanvraag snel kunnen beoordelen. Ons proces is efficiënt en overzichtelijk. Dat vinden zowel intermediairs als consumenten enorm prettig, omdat ze snel duidelijkheid hebben.’

Van Hessen: ‘Wat ons verder onderscheidt, is dat we een grote Nederlandse aanbieder zijn die jaarlijks serieuze volumes doet tegen een tarief dat vergelijkbaar is met dat van grootbanken en verzekeraars, terwijl wij wel nog de flexibiliteit hebben van een gespecialiseerde asset manager. Bovendien is onze asset management-fee de laagste van Nederland.’

Hoe belangrijk is de focus op ESG?

Verleun: ‘Wij hebben goed nagedacht over de manier waarop we eigenaren van een huis met een minder energiezuinig label kunnen stimuleren om aan verduurzaming te doen. Je kan deze groep bijvoorbeeld helpen door extra geld ter beschikking te stellen om gedurende de looptijd van de hypotheek, en dus niet alleen bij aanvang, energiebesparende maatregelen te nemen. Wij denken dat dit meer bijdraagt dan het geven van korting aan nieuwbouwhuizen die toch al energiezuinig zijn. Dat betreft dan de ‘E’. Op sociaal gebied zijn we als hypotheeklabel onder meer gericht op mensen met lagere inkomens. Een deel van onze portefeuille valt onder de Social Bondcriteria.’

‘De ‘G’ van Governance, ten slotte, zit diep in ons DNA,omdat wij zijn opgezet in samenwerking met Nederlandse pensioenfondsen. Wat wij horen, is dat het echt bijzonder is hoe wij als asset manager luisteren naar onze beleggers. Het mooie is dat we samen met onze beleggers door de eerlijke producten en tarieven van MUNT Hypotheken voorzien in de maatschappelijke basisbehoefte aan huisvesting.’

Veel pensioenfondsen plaatsen hypotheken in de matchingportefeuille, anderen juist in de returnportefeuille. Is daar een verklaring voor?

Van Hessen: ‘De definities en de werkwijzen van pensioenfondsen verschillen nogal. We weten dat sommige klanten hypotheken in de matchingportefeuille onderbrengen,
anderen juist weer niet. Er zijn ook pensioenfondsen die een deel via de matchingportefeuille doen en een ander deel in de returnportefeuille. Hypotheken zijn een goed product om de langlopende verplichtingen mee te matchen. Dat zie je ook aan de voorkeur van onze beleggers voor hypotheken met langere rentevaste periodes. In vergelijking met soortgelijke
lange beleggingen, krijg je op hypotheken een ruime extra vergoeding.’

Is het denkbaar dat we naar een uniforme Europese hypotheekmarkt gaan?

Verleun: ‘Er is een Europese hypothekenrichtlijn, de European Mortgage Credit Directive. Deze richtlijn dient ter bevordering van de harmonisatie, waardoor het gemakkelijker moet worden om ook in het buitenland hypotheken aan te bieden. Maar heel veel van de regelgeving en gewoonten zijn vooralsnog erg nationaal. Een belegger zal wel over de grens kijken en ons model werkt ook in andere landen, zoals Stabelo in Zweden laat zien, maar het is niet heel efficiënt om vanuit Nederland hypotheken in het buitenland aan te bieden.’

Samenvatting

DMFCO is in 2013 opgericht en staat sinds 2015 in de top 10 van Nederlandse hypotheekverstrekkers (5-8% marktaandeel). ESG is diep verankerd in de organisatie. DMFCO is lid van de UN PRI. DNB verwacht dat de hypotheekmarkt in Nederland zal groeien van €702 miljard nu naar €800 - 875 miljard in 2025 (Kredietmarkten in Beweging, DNB, 2016).